城市郊区化趋势 郊区型购物中心可以创造商圈
Shoppingmal作为一个提供购物、娱乐、饮食、康体、休闲、旅游等服务的一站式消费中心，进入中国仅仅十多年历史。国外shoppingmall主要依托市郊高速公路建成封闭的购物空间。可是，国内商业地产开发界却有一条“金科玉律”――“地段论”。认为地产开发取决于三个因素：地段、地段、地段。
不可否认，“地址”对于大型购物中心的影响不可小觑。中国目前城市居民主要集中在城市，且家庭拥有私家车的比例并不高，只有开在成熟商业中心的shoppingmall才可以保证稳定的客源和充足的购买力。纵览中国shoppingmall的发展，无不遵循此规律：多为市区型购物中心。成功案例如上海港汇广场、广州天河城、大连胜利广场等不胜枚举。
但如果抛开距离的表象，我们会发现郊县型购物中心有着规模、价格的双重优势。尤其在当今城市郊区化不断发展的大趋势下，郊区型shoppingmall比*金地段获mall获得了更多利润，一旦运作成功将带动周边的成熟生活区的形成，拉动区域地价的升值，这是普通商业项目所不具备的。我们认为，中国购物中心的最终发展形态将与国际接轨――城郊型购物中心将占据市场的半壁江山。可是这条披荆斩棘的路该怎样走？采取何种突破口？如何过渡？又该注意哪些细节？
郊区型购物中心是大势所趋
城市郊区化趋势
纵观城市郊县的住宅社区的发展，大型超市以及shoppingmall定会紧跟其后。 随着城市中心土地面积的不断缩减和郊县社区的不断开拓，郊区化发展的趋势已经成为一种历史的必然，城市居民郊区消费观念也有所改变，不再坚持“唯中心是从”的保守观念。在此背景下，Mall可以先行一步，充分发挥其规模效应的优势，通过引领消费倾向而实现人口的导入。带动周边住宅商铺的蓬勃发展。
缓解高峰时期人流
市区的娱乐中心，如KTV、美容美发、商场等每逢节假日人流拥挤的现象频频出现， 往往需要定位。严重的时候还需出动警卫人员维持秩序。一旦Mall开始向郊区扩散，数量和规模上的优势是无可比拟的。可以缓解高峰时期的拥挤情况。
低成本低价格
目前在市区，大大小小的购物场所十分密集，客源被大量分流，价格战频频不止。零售市场的激烈竞争使大型超市只得谋求价格优势，想方设法降低成本。
与市区相比，市郊场地租金和人员酬金要求均较低。低成本的经营可使大型超市减低经营风险和具较大的利润想象空间。且Mall的场地规模更大，以容纳更多地商品品种。缩短商品流通管道，实现批发、零售的整合。也提高了内部产品周转率，使购物中心与消费者获得双赢。
郊区型购物中心的优势
这里，我们讲shoppingmall，有别于我们传统概念的购物中心。国内的购物中心如“新世界”“莱福士广场”等，复合度较低，规模也较小。虽然具备shoppingmall的基本理念，却只能算作购物中心的雏形。
我们所说的购物中心，指的是能和国际化接轨的超大型购物中心。出租面积10万平方米以上，入驻商户数量在250－700家左右。拥有大型的主力店，多元化的业态，超大型的停车场。服务功能齐全。这样的购物中心才具备足够的辐射力和吸引力。
经营面积大仓储一站式购物
目前国际商品品种达到150万种，但国内目前仅有50万种左右，仅为1/3。在美国人们习惯去SHOPPINGMALL购物，很重要的因素是在那里商品种类极其丰富，人们可以找到自己希望购买的任何商品，而这种商品种类的丰富程度是一般的超市、商场很难达到的。
郊区型Shoopingmall可以充分利用自己面积大的优势，建造一些仓储式的品类中心。如“XX市图书集散城”之类。以其一站式购物的便捷和齐全性吸引消费者。
购娱一体化，产业联动性强
城市中心mall往往因为地理位置、商圈定位等原因，购物、餐饮比例较大，其余产业比重较小。 而郊区型Shopping Mall可以利用其规模优势打造齐全的商业组合模式。主力百货公司、大型超市为龙头，集合专卖店等零售业态，配以服务性商店如酒店、电影院、银行、美容院、运动城、SPA等。在Mall里，购物已不再是逛街惟一的理由。休闲、娱乐、餐饮、文化等产业都会在这里交融。多种经营主体有效地组合在一起，使消费者进行“一站式”（ONE-STOP）消费。带动随机性消费能力强。
功能差异化 满足各类人群
市区型购物中心越来越倾向于同质化。商场结构、功能、甚至品牌都大同小异。消费群体多针对18－40岁的白领女性。只有依赖“周年庆”等打折来制造亮点，吸引消费者。
但是，Mall却体现了一个多元化的消费中心，适合绝大多数的消费群体，无论是男女老少、全家出游、还是个人休闲均可以得到满足，各阶层的消费者都乐意在Mall内进行更长时间的消费。针对不同的消费群体，影城、儿童乐园、书城、美容美体沙龙、体育馆、浴场SPA、各国美食等均可以出现在shopping mall的组合分区里。这正是购物中心具有强大集客能力的最直接体现。
郊区型购物中心的发展思路
一个shopping mall在形式上表现为数个业态的结合体。从无论项目的投资决策、总体设计定位、开发建设、招商融资、品牌推广等都是一个复杂的过程。开发商不仅需要拥有大量的资金流作为支撑，还必须面临如何整合庞大体系和资源的问题。对于郊区型shopping mall，究竟所选地区需要具备怎样的条件？如何解决开发过程中的设计、招商细节问题，尚无大量经验可循。在此我们提出几点意见可供参考。主要从前期选址、培育期、发展期的过程来看。
选址具有特殊性，但并不走市区型mall的研究路线。市区型mall主要从商圈、人口、购买力等方面来看。而郊区型mall主要从发展潜力的角度来选择。
培育期主要从“交通配套的提早完成”、“加强旅行社、会展等相关行业的联动作用”、“突出娱乐业态的份额”几个方面来切入。
待商业氛围基本形成，住宅项目启动后，须增加生活配套物业的比重。在基本消费力稳定的情况下，“优化物业服务”和“营销手段的创新”是维持其可持续发展的途径。
选址：城市间的枢纽位置
郊区型shopping mall虽然不是位于市中心，但是其地理位置依然是一个重要的指标。郊区型mall更注重选址的发展性和前瞻性。大环境应该定位于一个经济发展较为活跃的区域带内。立足于几个大城市的交通枢纽处。其覆盖范围内需有高速公路、机场等基础交通设施。
我们的选址和1957年法国学者戈特曼提出的“大都市带”的概念不谋而合。他对“大都市带”的定义为： 一是区域内有比较密集的城市；二是区域内有相当多的大城市形成了自己的都市区；三是有便利的交通走廊把核心城市连接起来；四是人口规模在2500万人以上；五是属于国家的核心区域，具有国际交往枢纽的作用。
培育期：交通系统的完善
国外购物中心与经济发展、汽车业的发达有着十分直接的关系，所以大都建于城郊，配套有很大的停车场。国内郊区型购物中心受到置疑的最主要原因便是居民车辆拥有量的问题。在无法满足自驾车拥有量的国情下，我们仍然可以通过提高Mall的易达性来拓展人气。
初期阶段可以采取的办法：加开班车；申请公交此线路；了解*府规划方案，申请地铁等。只有确保了交通的便捷性，才能吸引消费者购物的兴趣。
业态组合――培育期突出娱乐功能，后期完善生活配套
商业地产的业态组合是经营管理能否成功的一个关键因素之一。购物中心所架构的业种、最佳运营组合等直接和“招商租赁”相关联。一个合理的业态组合可以各个商业经营者之间形成良性的互动，彼此相得益彰。而欠缺合理性的业态组合不仅无法达到良性互动的效果，甚至可能出现彼此排斥的不良反应。
我们必须注重购物、餐饮、娱乐、休闲各区域的比例，高、中、低档商品的比例，各零售业态营业面积的比例。合理的业态组合则像润滑剂可以使经营者之间磨擦尽量减小，而使创造出更多合作共赢的机会。
初始阶段，零售百货等业态的比例不能占绝对多数。市中心不乏各类零售业态。消费者不会因为纯购物的原因特意驱车而来。整个购物中心拥有1到2个零售主力店即可。充分发挥产品齐全、规模庞大 转载免责声明：凡本站注明 “来自：XXX（非赢商）”的新闻稿件和图片作品，系本站转载自其它媒体，转载目的在于信息传递，并不代表本站赞同其观点和对其真实性负责。如有新闻稿件和图片作品的内容、版权以及其它问题的，请联系本站新闻中心，电话：020—62223345，邮箱：news@。